Cena sive faze kuće 2026: temelj, zidovi i krov za 120 m²

Kratak odgovor: siva faza zidane kuće od 120 m² po našem cenovniku košta oko 41.500 do 67.600 €. To je oko 350 do 560 € po m² kuće.

U taj iznos ulaze iskop, temeljna ploča sa izolacijom, zidovi sa serklažima, međuspratna ploča, stepenice i krov sa pokrivačem i olucima. Sa prozorima i ulaznim vratima siva faza izlazi oko 46.000 do 75.600 €, odnosno oko 380 do 630 € po m².

Kod kuće koja je spremna za useljenje, siva faza je oko 40 odsto ukupnog budžeta.

Odakle ove cifre

Od snova do krova ima cenovnik od preko stotinu stavki za gradnju kuće. Svaku stavku smo uporedili sa javnim cenovnicima izvođača i stvarnim ponudama, i poslednji put ih uskladili u oktobru 2026.

Računali smo običnu zidanu kuću od 120 m², jednostavnog oblika, na temeljnoj ploči i na ravnom placu. Brojevi važe za rad i materijal zajedno.

Cena sive faze po stavkama za kuću od 120 m²

Najveća pojedinačna stavka su zidarski radovi. Sami oni su oko 40 odsto sive faze. Druga po veličini je temeljna ploča.

Detaljnije raspodele imamo u posebnim tekstovima: Koliko koštaju temelji kuće 2026 i Cena krova po m² 2026.

Koliko je to od ukupne cene kuće

Cela zidana kuća od 120 m², spremna za useljenje, po našem cenovniku košta od oko 95.000 do 175.000 €. Siva faza od toga čini oko 39 do 44 odsto.

To znači da posle sive faze ostaje još više od polovine posla: instalacije, fasada, podovi, kupatilo, kuhinja, papiri i priključci. Ljudi koji vide sivu fazu kako stoji na placu često misle da je kuća „skoro gotova". Po novcu nije.

Celu računicu po fazama pogledajte u tekstu Koliko košta gradnja kuće u Srbiji 2026.

Šta tačno znači siva faza

„Siva faza" nema zakonsku definiciju. Kod većine izvođača to su temelj, zidovi, ploče i krov, dakle kuća koja je zatvorena odozgo, ali još nema prozore, fasadu ni instalacije.

Neki izvođači u sivu fazu računaju i prozore i ulazna vrata, pa kuću predaju zatvorenu sa svih strana. Drugi ne računaju ni krovni pokrivač, nego samo konstrukciju krova. Zato dve ponude „za sivu fazu" mogu da se razlikuju za više hiljada evra, a da nijedna nije pogrešna.

Pre nego što uporedite cene po kvadratu, tražite od svakog izvođača spisak radova i proverite:

• •da li su u ceni iskop, nasip i drenaža
• •da li je u ceni hidroizolacija i izolacija ispod ploče
• •da li su stepenice uračunate u zidarske radove
• •da li ponuda za krov uključuje pokrivač, oluke i limariju
• •da li su prozori i ulazna vrata deo ponude

Šta nije u ovoj ceni

Naš cenovnik za sivu fazu ima jasne stavke, ali neke stvari nisu posebno navedene. Za njih nemamo broj, pa cena zavisi od ponude:

• •Termička izolacija krova. Nije posebna stavka. Tražite da je izvođač navede u ponudi za krov, sa vrstom i debljinom.
• •Cementna košuljica (estrih). Nije posebna stavka. Pitajte da li je u zidarskim radovima ili je izvođač naplaćuje posebno.
• •Skela. Kod novogradnje nije posebna stavka. Neki izvođači je uračunaju u cenu, neki ne.
• •Odvoz viška zemlje. Pitajte da li je u ceni iskopa.

Uz to, siva faza ne uključuje projekat i dozvole, priključke, instalacije, fasadu i završne radove. Te troškove planirajte odvojeno.

Šta diže cenu sive faze

• •Tlo. Ako se pri iskopu pokaže da je tlo lošije, treba dublji iskop ili više tamponskog sloja. To se vidi tek kad bager krene.
• •Oblik kuće. Pravougaona kuća sa dvovodnim krovom je najjeftinija. Svaki ugao, erker i krovna kućica znače više zidanja, više oplate i više limarije.
• •Sprat ili potkrovlje. Međuspratna ploča i stepenice su u zidarskim radovima, ali kuća na sprat traži više skele i više rada na visini.
• •Materijal zida. Vrstu bloka i debljinu zida određuje projekat. Promena materijala usred gradnje gotovo uvek znači i promenu cene.
• •Grad i sezona. U većim gradovima i u jeku sezone majstori su skuplji i zauzetiji.

Kada se plaća siva faza

Siva faza je najveći deo novca koji izađe u prvoj godini gradnje. Zato je dobro da plaćanje vežete za završene delove posla:

1. 1.iskop, nasip i drenaža
2. 2.temeljna ploča sa hidroizolacijom
3. 3.zidovi prizemlja i ploča
4. 4.sprat ili potkrovlje, ako ga ima
5. 5.krovna konstrukcija i pokrivač

Posle temelja i posle konstrukcije geometar radi snimak, a vi predajete prijavu završetka. To su male stavke, ali bez njih ne idete dalje. Ceo redosled je u tekstu Faze gradnje kuće od projekta do useljenja.

Kad je krov gotov, kuća je zaštićena od kiše. Ne žurite sa zatvaranjem: zidovi i ploče sadrže mnogo vode i treba im vremena da se osuše pre završnih radova.

Kako da dobijete procenu za svoju kuću

Brojevi u ovom tekstu važe za kuću od 120 m². Većina stavki sive faze raste sa kvadraturom, a dimnjak, drenaža i geodetski snimci ostaju skoro isti.

U besplatnom kalkulatoru troškova unesete kvadraturu i mesto i posle besplatne registracije dobijete procenu za celu kuću, sa svakom stavkom sive faze posebno. Za instalacije koje idu odmah posle sive faze pogledajte Cena elektroinstalacija za kuću 2026, a za ceo plan troškova Budžet za gradnju kuće korak po korak.

---

Pročitajte i: Koliko koštaju temelji kuće 2026 · Cena krova po m² 2026 · Budžet za gradnju kuće korak po korak

Izračunajte troškove za svoju kuću →