Kratak odgovor: dobar ugovor sa izvođačem odgovara na sedam pitanja. Šta se radi, od kog materijala, za koliko, do kada, kako se plaća, šta se dešava sa dodatnim radovima i ko odgovara ako nešto nije dobro urađeno.
Ako na neko od tih pitanja ugovor ne daje odgovor, odgovor će dati izvođač, kad nastane problem. Zato je bolje da ga napišete pre potpisa.
Pre nego što počnete: ovo nije pravni savet
Ovaj tekst je praktična lista sa gradilišta, a ne pravni savet. Ne navodimo zakone i ne tvrdimo šta je po zakonu obavezno, jer to zavisi od vrste posla i od toga da li radite sa firmom ili preduzetnikom.
Za veće iznose, a gradnja kuće to skoro uvek jeste, posavetujte se sa pravnikom pre potpisa. Pregled ugovora je mali trošak u odnosu na posao od nekoliko desetina hiljada evra.
Od snova do krova je besplatan za investitore.
Registrujte se besplatno →Izračunajte cenu vaše kuće →1. Ko su ugovorne strane
Na početku ugovora piše ko ga potpisuje. Za firmu to su pun naziv, adresa, matični broj i PIB, kao i ime osobe koja potpisuje u ime firme. Za vas, kao investitora, vaši lični podaci i adresa.
Proverite da li firma iz ugovora postoji i da li je to ista firma koja vam izdaje račune. Kako se to proverava, pisali smo u tekstu Kako izabrati izvođača radova.
2. Šta tačno se radi
Ovo je najvažniji deo ugovora, i najčešće najkraći. „Izvođenje grubih radova na kući" nije opis posla.
Dobar opis kaže:
- koje radove izvođač radi, stavku po stavku
- koliko čega (kvadrati, metri, komadi)
- prema kom projektu, ako postoji
- šta izvođač ne radi, a moglo bi da se podrazumeva
Najlakše je da ponuda sa stavkama, odnosno predmer i predračun, bude prilog ugovora i da u ugovoru piše da je prilog njegov sastavni deo. Tako se kasnije ne raspravljate šta je bilo „u ceni".
3. Materijal: ko kupuje i koji
Napišite ko kupuje materijal, vi ili izvođač. Ako ga kupuje izvođač, napišite koji: vrstu, debljinu, marku ili bar klasu kvaliteta. „Fasada od stiropora" i „fasada od 10 cm grafitnog stiropora sa mrežicom i završnim slojem" nisu ista cena.
Ako materijal kupujete vi, dogovorite ko ga prima na gradilištu, ko proverava da li je stiglo ono što je naručeno i ko odgovara ako se ošteti ili nestane.
4. Cena
Napišite da li je cena fiksna za ceo posao ili se računa po jedinici mere (po m², po metru, po komadu) prema stvarnim količinama. Kod cene po jedinici dogovorite i kako se količine mere na kraju.
Proverite još:
- da li je PDV uključen
- da li su u ceni skela, odvoz šuta i čišćenje
- ko plaća struju i vodu na gradilištu
- da li cena može da se menja i pod kojim uslovima
Ako ne znate da li je ponuđena cena razumna, uporedite je sa našim rasponima za gradnju kuće ili pojedine faze, na primer sivu fazu.
5. Rokovi
Upišite datum početka i datum završetka, a za veći posao i rokove po fazama. Napišite i šta se dešava ako izvođač kasni. Neki ugovori za to predviđaju umanjenje cene za svaki dan kašnjenja. Kako se to ugovara i koliko sme da iznosi, pitajte pravnika.
Dogovorite i šta pomera rokove: loše vreme, kašnjenje materijala koji vi kupujete, vaše izmene. Ako to nije napisano, svako kašnjenje postaje rasprava.
6. Plaćanje
Plaćanje treba da prati posao, ne da ide ispred njega. Uobičajen raspored izgleda ovako:
- 1.Avans pri potpisu, razuman i jasno naveden u ugovoru, najčešće za materijal ili rezervaciju termina.
- 2.Privremene situacije posle svake završene faze, prema stvarno urađenom poslu.
- 3.Okončana situacija posle primopredaje, kad su otklonjeni svi nedostaci.
Mnogi investitori zadrže manji deo cene do primopredaje. Napišite i kako se plaća (račun, uplata na račun firme) i u kom roku posle situacije. Izbegavajte da plaćate ceo posao unapred.
7. Dodatni i nepredviđeni radovi
Na skoro svakoj gradnji se pojavi nešto što nije bilo u ponudi. Ugovor treba da kaže da se dodatni radovi izvode samo uz pisanu saglasnost investitora i uz cenu dogovorenu pre izvođenja. Poruka ili mejl sa cenom je bolja nego ništa.
Bez ove odredbe dobijate račun za „dodatne radove" posle, kad više ne možete da kažete ne.
8. Kvalitet, primopredaja i nedostaci
Napišite da se radovi izvode prema projektu i pravilima struke, i kako izgleda primopredaja: zajednički obilazak, zapisnik i spisak nedostataka, ako ih ima. Dogovorite i rok u kome izvođač otklanja nedostatke.
Ako imate stručni nadzor, a po našem cenovniku on je do 1.500 € za kuću (opciona stavka), upišite da nadzor učestvuje u primopredaji. On vidi ono što vi ne vidite.
9. Garancija
Upišite garantni rok za izvedene radove i šta pokriva. Za opremu, kao što su kotao, prozori ili sanitarija, važi garancija proizvođača, pa tražite garantne listove.
Koliki garantni rok važi bez obzira na ugovor, zavisi od vrste radova. To ne pokušavajte da rešite sami, nego pitajte pravnika, a u ugovor upišite ono što ste se dogovorili.
10. Gradilište, šteta i raskid
- Ko čisti gradilište i odvozi šut, i koliko često.
- Ko odgovara za štetu na vašem objektu, kod suseda ili na ulici.
- Ko čuva alat i materijal.
- Pod kojim uslovima svaka strana može da raskine ugovor i kako se tada obračunava urađeni posao.
- Kako se rešavaju sporovi.
Pre potpisa: kratka provera
- Svi prilozi (ponuda, predmer, plan plaćanja) su navedeni u ugovoru i potpisani.
- Iznosi su napisani brojem i slovima.
- Svako ima svoj potpisan primerak.
- Ništa važno nije dogovoreno „usmeno, pa ćemo videti".
Ako izvođač odbija da potpiše ugovor za veliki posao ili traži ceo iznos unapred, to je razlog da nastavite da tražite.
Ponude i plaćanja na jednom mestu
Ugovor se potpisuje na papiru, ali ponude i plaćanja treba pratiti svaki dan. U aplikaciji Od snova do krova ponudu upisujete pored aktivnosti na koju se odnosi, uporedite je sa našom procenom i prihvatite onu koju ste izabrali. Kad platite situaciju, upišete iznos pored stavke, pa uvek znate koliko je plaćeno, a koliko ostaje. Procenu za svoju kuću dobijate u besplatnom kalkulatoru troškova.
Pročitajte i: Kako izabrati izvođača radova · Najčešće greške pri gradnji kuće · Faze gradnje kuće od projekta do useljenja