Kratak odgovor: postupak za dozvolu za porodičnu kuću u 2027. ostaje isti kao u 2026. Menjaju se dve stvari oko kuće: struja iz solarnih panela (nova domaćinstva od 2027. ne dobijaju neto merenje) i cene (Narodna banka Srbije očekuje inflaciju oko 4 % tokom 2027). Gornja granica kamate na stambene kredite po posebnom pravilu važi još do kraja 2027. Energetski pasoš, PDV i porez na imovinu važe po istim pravilima, a opštine do 30. novembra objavljuju cene kvadrata za porez u 2027. Legalizacija po zakonu „Svoj na svome“ je zatvorena.
Ovo je pregled po temama, sa izvorom uz svaku tvrdnju. Gde propis još ne postoji, tako i piše. Tekst ćemo ažurirati kako se propisi budu objavljivali.
Napomena: Propisi i takse se menjaju i razlikuju po opštinama. Ovaj tekst je pregled, a za svoju parcelu proverite uslove u opštini, kod projektanta i u banci.
Dozvole: šta važi, a šta je najavljeno
Građevinska dozvola za kuću i dalje ide po Zakonu o planiranju i izgradnji, kroz CEOP: idejno rešenje, lokacijski uslovi, projekat za građevinsku dozvolu, građevinska dozvola, prijava radova, tehnički pregled i upotrebna dozvola. Kako to izgleda korak po korak i koliko košta pisali smo u tekstu Građevinska dozvola u Srbiji 2026.
Od oktobra 2025. zakon je menjan dva puta:
- Izmene iz oktobra 2025. („Sl. glasnik RS“, br. 91/2025): lokacijski uslovi mogu da se izdaju i za deo parcele uz obavezu parcelacije pre građevinske dozvole; za solarne panele na krovu koji nije u vlasništvu investitora traži se ugovor o korišćenju krova; uz zahtev za građevinsku dozvolu izričito ide i Plan upravljanja otpadom od građenja i rušenja; Ministarstvo može na zahtev stranke da preuzme izdavanje dozvole ako opština probije rok (prema gradnja.rs, 16. 10. 2025).
- Izmene iz avgusta 2026. („Sl. glasnik RS“, br. 80/2026, objavljene 31. 8. 2026): solarne elektrane do 1 MW za sopstvene potrebe u privredno-industrijskim kompleksima, usklađivanje člana 145. i 168. sa rešenjem o saglasnosti na Plan upravljanja otpadom od građenja i rušenja, i brisanje odredbe o računanju rokova u radnim danima (prema paragraf.rs, 31. 8. 2026).
Nijedna od ove dve izmene ne menja korake ni takse za porodičnu kuću. Jedina promena rokova je tehnička: izmene iz 2025. uvele su da se rokovi računaju u radnim danima, a izmene iz 2026. tu odredbu brišu (član 2. stav 3), pa se rokovi opet računaju kao pre oktobra 2025. Rokovi koje zakon i sam propisuje u radnim danima, kao pet radnih dana za lokacijske uslove, građevinsku i upotrebnu dozvolu (član 8đ), ostaju u radnim danima. Jedino što vredi pitati projektanta: da li se za vašu kuću izrađuje Plan upravljanja otpadom od građenja i rušenja i ko pribavlja saglasnost na njega.
Novi zakon. Potpuno nov Zakon o planiranju i izgradnji je u javnosti više puta najavljivan. Do zaključenja ovog teksta nismo našli objavljen nacrt novog zakona na javnoj raspravi, pa za 2027. računajte na važeći zakon sa izmenama. Ako nacrt bude objavljen, dopunićemo tekst.
Doprinos za uređenje građevinskog zemljišta određuje svaka opština svojom odlukom. Iznosi za 2027. još nisu poznati; proverite ih u opštini pre nego što napravite budžet. Zakon garantuje popust od najmanje 30 % za plaćanje odjednom i mogućnost plaćanja na najmanje 36 rata, kao što pišemo u tekstu o dozvoli. Koliko košta sama dokumentacija vidite u tekstu Koliko košta projekat kuće 2026.
Od snova do krova je besplatan za investitore.
Registrujte se besplatno →Izračunajte cenu vaše kuće →Energetski pasoš
Pravila za energetski pasoš (sertifikat o energetskim svojstvima zgrade) nisu nova (pravilnik je poslednji put dopunjen u novembru 2025), ali ih mnogi tek otkrivaju. Izmenama Zakona o planiranju i izgradnji iz 2023. („Sl. glasnik RS“, br. 62/2023) uvedeno je da sve nove zgrade moraju da imaju pasoš, da se bez njega stan ili kuća ne mogu prodati, a za postojeće stambene zgrade dat je rok od deset godina (prema pravniportal.com, 31. 5. 2023. i paragrafco.co.rs, 1. 7. 2024).
Za novu kuću to znači:
- pasoš se radi na kraju gradnje, uz zahtev za upotrebnu dozvolu, prema Pravilniku o uslovima, sadržini i načinu izdavanja sertifikata o energetskim svojstvima zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 69/2012, 44/2018, 111/2022 i 102/2025);
- po našem cenovniku košta 300 do 600 €, a elaborat energetske efikasnosti u fazi projekta 200 do 500 €;
- energetski razred zavisi od izolacije, prozora i grejanja, pa se o njemu odlučuje u projektu, ne kad je kuća gotova. Šta izolacija i prozori koštaju: Cena fasade po m² 2026 i PVC ili alu prozori.
Novi propisi o energetskom pasošu za 2027. nisu objavljeni.
Struja i solarni paneli
Ovo je najveća konkretna promena za 2027. Izmenama Zakona o energetici („Sl. glasnik RS“, br. 94/2024) neto merenje za domaćinstva važi najkasnije do 31. decembra 2026. Ko Elektrodistribuciji Srbije podnese zahtev za prilagođavanje mernog mesta do tog datuma, zadržava neto merenje; ko status kupca-proizvođača traži u 2027, dobija neto obračun (prema paragraf.rs, 2. 4. 2026). Pravilnik za neto obračun i cena otkupa viška još nisu propisani.
Šta to znači za kuću u izgradnji, koji su koraci kod EDS i kako da razmišljate o isplativosti, detaljno smo opisali u tekstu Solarni paneli 2027: kraj neto merenja.
Za novu kuću i bez panela važi isto što i ranije: snagu priključka dogovorite sa projektantom pre lokacijskih uslova, naročito ako planirate toplotnu pumpu ili punjač za auto. Koliko priključci koštaju: Cena priključaka za kuću 2026.
Subvencije za energetsku efikasnost
Program „Čista energija i energetska efikasnost za građane“ Ministarstva rudarstva i energetike, uz podršku Svetske banke, vredi 50 miliona evra i traje do kraja 2027. (prema biznis.rs, 5. 2. 2026). Subvencija je do 50 % za jednu meru (stolarija, izolacija, kotao, toplotna pumpa, solarni paneli), do 65 % za paket mera i do 90 % za socijalno ugrožena domaćinstva (prema biznis.rs, 12. 9. 2026).
Za onoga ko gradi važno je ovo: prijava ide preko opštine, uz dokaz o vlasništvu i legalnosti objekta i račun za struju iz kojeg se vidi da se u kući živi (isti izvor). Kuća u izgradnji ne ispunjava uslove. Subvencija ima smisla za staru kuću koju renovirate ili za doradu posle useljenja.
Novi javni poziv za opštine najavljen je 1. oktobra 2026, sa većim sredstvima (prema biznis.kurir.rs, 1. 10. 2026). Iznosi po opštinama za 2027. još nisu objavljeni. Kako se toplotna pumpa uklapa u subvencije pisali smo u tekstu Koliko košta toplotna pumpa 2026.
Stambeni krediti
Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga („Sl. glasnik RS“, br. 19/2025) ograničava kamatu na stambene kredite:
- od 1. januara 2026. do 31. decembra 2027. najviša kamata na stambene kredite jednaka je prosečnoj ponderisanoj kamatnoj stopi za tu vrstu kredita uvećanoj za jednu petinu te stope, i za promenljive i za fiksne kredite;
- od 1. januara 2028. važi opšte pravilo: promenljiva kamata ne može biti veća od prosečne ponderisane stope za postojeće takve kredite u istoj valuti uvećane za jednu četvrtinu, a fiksna od prosečne stope za nove fiksne kredite uvećane za jednu četvrtinu (član 12. i 76. zakona; prema paragraf.rs, tekst zakona).
Prosečnu ponderisanu stopu objavljuje Narodna banka Srbije, pa se gornja granica menja. Referentna kamatna stopa NBS je u septembru 2026. zadržana na 5,75 % (prema paragraf.rs, 11. 9. 2026, saopštenje NBS od 10. 9. 2026).
Isti zakon donosi i: pravo da se u roku od 14 dana odustane od potrošačkog kredita, ukidanje dela naknada za prevremenu otplatu, mogućnost smanjenja rate ili zastoja u otplati od tri ili šest meseci kod gubitka posla, i rok od dva meseca da sami nađete kupca pre nego što banka proda kuću pod hipotekom (prema paragraf.rs, 20. 10. 2026).
Da li će banke u 2027. imati posebne programe za gradnju kuće, nije propisano i zavisi od svake banke. Kako da složite budžet pre nego što odete u banku: Budžet za gradnju kuće korak po korak.
PDV i porez na imovinu
PDV. Kad gradite sami, materijal i radove plaćate sa opštom stopom PDV od 20 % (Zakon o porezu na dodatu vrednost, član 23). Posebna stopa od 10 % važi za prenos prava raspolaganja na stambenim objektima, dakle kad kupujete stan ili kuću od investitora, a kupac prvog stana ima pravo na refundaciju PDV pod uslovima iz člana 56a istog zakona. Izmene Zakona o PDV iz decembra 2025. („Sl. glasnik RS“, br. 109/2025) primenjuju se od 1. aprila 2026. (prema kpmg.com, 29. 1. 2026); u njima nismo našli promenu stope za stanove ni prava na refundaciju.
Porez na imovinu. Osnovica zavisi od prosečne cene kvadrata u zoni, koju svaka opština utvrđuje svojom odlukom. Po Zakonu o porezima na imovinu opština je dužna da do 30. novembra tekuće godine objavi prosečne cene, zone, stope i koeficijente koji važe za narednu godinu (prema pravniportal.com, 14. 11. 2025). Odluke za 2027. su, dakle, na sajtovima opština krajem novembra 2026. Za novu kuću porez prijavljujete kad je kuća gotova; iznos vam računa lokalna poreska administracija.
Druge promene poreza vezane za gradnju kuće u 2027. nisu propisane.
Cene: šta znamo, a šta ne
Zvanični indeks troškova gradnje porodične kuće u Srbiji ne postoji. Evo šta postoji:
- Inflacija. NBS očekuje da se inflacija od septembra 2026. kreće oko 4 % i da se na tom nivou zadrži tokom 2027. (prema paragraf.rs, 11. 9. 2026, saopštenje NBS).
- Građevinska aktivnost. Vrednost izvedenih građevinskih radova u drugom kvartalu 2026. bila je za 20,6 % veća nego godinu ranije u tekućim cenama, a za 9,0 % u stalnim cenama; na zgradama rast u stalnim cenama je 32,4 % (prema Republičkom zavodu za statistiku, 10. 8. 2026). Više posla znači i veću tražnju za majstorima.
- Materijal. Jedan trgovački pregled iz avgusta 2026. navodi cement 940 do 1.000 dinara za džak od 40 do 50 kg i armaturu oko 125 dinara po kilogramu, uz ocenu da se cene po kategorijama kreću različito, bez jedinstvenog rasta (prema gradjevinskimaterijali.rs, 27. 8. 2026; nije zvaničan podatak).
- Radna snaga. U građevini Srbije već godinama fali radnika, a gradnja za Expo 2027 u Beogradu dodatno vuče majstore i podizvođače (prema biznis.rs, 24. 5. 2026, i n1info.rs, 25. 9. 2023). Expo traje od 15. maja do 15. avgusta 2027, pa po našoj proceni pritisak na cene rada traje bar do leta.
Naš cenovnik je poslednji put usklađen u novembru 2026: zidana kuća od 120 m², ključ u ruke, nivo opreme Standard, oko 115.600 do 173.000 €. Raspodelu po fazama vidite u tekstu Koliko košta gradnja kuće u Srbiji 2026, a pojedinačne faze u tekstovima Cena sive faze kuće, Cena krova po m², Cena fasade po m² i Cena elektroinstalacija. Cene za 2027. ne postoje; kad ih uskladimo, pisaće datum u svakom tekstu.
Šta možete da uradite:
- tražite ponude sa cenama fiksiranim na određeno vreme i sa jasno navedenim materijalom;
- držite rezervu od 10 do 15 % iznad procene, a kod duže gradnje i više;
- ugovorite plaćanje po fazama, da poskupljenje jedne faze ne odnese ceo budžet.
Legalizacija
Postupak „Svoj na svome“ po Zakonu o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima („Sl. glasnik RS“, br. 91/2025 i 80/2026) je završen: redovni rok za prijave istekao je 8. februara 2026. (produžen sa 5. februara), a rok za naknadne prijave uz dokaz o objektivnim razlozima 24. oktobra 2026. (prema paragraf.rs, 19. 10. 2026, i stoiljkoviclaw.rs, 31. 8. 2026). Za bespravne objekte za koje prijava nije podneta zakon predviđa upis prava svojine vlasnika parcele, a u određenim slučajevima upis u korist Republike Srbije (prema paragraf.rs, 19. 10. 2026).
Da li će biti novog roka, nije propisano. Za onoga ko gradi u 2027. zaključak je jednostavan: gradite sa dozvolom i prijavite radove kroz CEOP. Za objekat koji se gradi bez dozvole Zakon o planiranju i izgradnji predviđa da građevinski inspektor donosi rešenje o obustavi radova i uklanjanju objekta.
Šta da uradite pre kraja 2026.
- 1.Ako planirate solarne panele na postojećoj kući: zahtev za prilagođavanje mernog mesta predajte EDS-u do 31. decembra 2026.
- 2.Ako tek krećete sa papirima: proverite u opštini doprinos za uređenje zemljišta i da li se za vašu kuću traži plan upravljanja otpadom.
- 3.Ako uzimate kredit: uporedite ponude više banaka; gornja granica kamate važi do kraja 2027.
- 4.Napravite budžet sa rezervom i sa datumom važenja svake ponude.
Praktičan redosled troškova je u tekstu Budžet za gradnju kuće korak po korak.
Pročitajte i: Koliko košta gradnja kuće u Srbiji 2026 · Solarni paneli 2027: kraj neto merenja · Građevinska dozvola u Srbiji 2026 · Budžet za gradnju kuće korak po korak
Izračunajte troškove za svoju kuću →
Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ni finansijski savet. Propisi, takse i uslovi subvencija se menjaju i razlikuju po opštinama — proverite aktuelne uslove u svojoj opštini, kod projektanta i banke. Podaci ažurirani: 3. novembar 2026.